项目未来价值及收益评定 项目未来收益综合评估报告

融资“绿色”风减弱，另一家房地产企业发行绿色美元债。

近日，尚坤地产宣布拟发行364天期海外绿色美元优先票据，发行规模合计2.1亿美元，将于7月23日上市。尚坤地产表示，打算根据绿色融资框架，将票据发行的净收益用于现有债务和一般公司用途的再融资。

据悉，这是尚坤地产发行的第二只美元债，也是公司首次尝试发行绿色债券。这是尚坤地产第一次吃螃蟹，但在房地产企业融资市场上并不新鲜。

绿色债券是在可持续发展的流行理念下诞生的，是一种相对较新的融资债券。从中获得的资金专门用于资助符合规定条件的绿色项目或为这些项目再融资。

中国绿色债券始于2015年，绿色债券市场稳步扩大。自2016年当代地产成为首家在港交所发行绿色债券的内地地产公司以来，不少地产公司逐渐跟进试水。但由于面值小，评级认证多，发行可以成功，所以增量比较平缓。

去年以来，在“房住不炒”、三道红线政策、双集中供地模式背景下，房企融资难度越来越大，绿色债券成为热点。根据嘉里数据，2020年，95家典型房企绿色优先票据发行规模达19亿美元，较2019年大幅增长245%。

2021年初以来，房企融资明显收紧。据中国统计研究院统计，2021年上半年，房地产行业共募集资金11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%。同期绿色债券融资规模飙升，融资总额332亿元，较去年增长近一倍，占海外债券发行总额的17.5%，而仅5月份就达到44.6%。

热度还在继续。目前，新城控股、远洋集团、五矿地产、龙光集团、当代地产、祥生控股、阳光城、中梁集团、弘阳地产、合景泰富等十余家房企已公布绿色债券相关发行计划。

其中，远洋集团已熟悉发行绿色债券。仅在两个月内，它就成功发行了今年第二次绿色债券。

公告显示，7月6日，远洋集团发行3.2亿美元绿色债券，期限3.5年，创下海外债券历史新低，票面利率2.7%。该债券受到众多国内外知名投资机构的青睐，发行记账单峰值超过15亿美元，超额认购5倍。

如此密集地发行绿色美元债券，一位投行从业者解释称，“国内融资环境有限，海外发债是房企的主要融资形式。国外审批时间相对较短。此外，国外市场发展时间较长，对绿色债务的接受度相对较高。”

除了市场认可，发行债券所募集资金的使用也是相对的

优势驱动越来越多的房企制定绿色金融框架，参与到绿债发行中来。但发行绿债需遵守特定绿色金融框架下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告做出的规定。房企在依据订立绿色金融框架后，需第三方评级机构对框架提供绿色认证并出具第二方意见书，方可申请发行绿色债券。

换句话说，绿色债券是建立绿色发展之上的，近两年绿色债券的大幅增长，除了融资方面的问题，也是因为房企开始加码可持续绿色发展。

绿色建筑是“必修课”，ESG成潮流

房企绿色债券项目主要投向的绿色建筑，并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园，而是指在全寿命期内节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度实现人与自然和谐共生的高质量建筑。

为了“双碳”实现目标，住建部、发改委等七部门《绿色建筑创建行动方案》，提出并提出目标：到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%。

业内专家建议，接下来还应进一步推动既有建筑节能改造、提升建筑节能标准，推广超低能耗建筑、近零能耗建筑、零碳建筑，最终实现未来所有新建建筑全部满足绿色建筑标准。

从目前发行绿色债券的房企来看，当代、远洋、朗诗在绿色领域布局较早，其中当代在设立之初就定位于绿色科技房企，致力于绿色建筑的研发和建设；并专设研发设计院，自主研发技术系统，如以使其产品能够节省更多能耗与使用成本。

作为较早探索绿色地产的企业，朗诗官方数据显示，截止目前已获得48个国家绿色建筑三星标识。而远洋2006年开始探索绿色建筑的相关实践，目前已有110多个项目完成国家绿色建筑标准的注册，而另一家践行绿色战略的房企中国金茂2020年报披露，截至2020年底，累计获得绿色建筑类认证或标识219个，智慧能源项目落地10个，供能面积达2536万㎡。

除了当代与朗诗等布局较早的企业，前文所述上坤地产虽然发展较晚，但截至2020年底，共有68个项目获得绿色建筑认证或评价，绿色建筑总建筑面积达808.9万㎡。

值得关注的是，旭辉、正荣等也于近年来加快了绿色领域的拓展，从他们的发展中可以看出一个新的的潮流：除了聚焦可持环境可持续的绿色领域外，环境、社会与治理统一的理念，即以ESG（environmental, social, governance）逐步受到房地产行业的高度重视，越来越多的房地产上市企业发布了ESG报告，积极开展ESG实践及应用。

此前，房企更偏向请外部咨询来提供服务，现在，越来越多企业希望有专职的ESG员工。

以正荣地产6月底发布的2020年ESG报告为例，ESG发展方面的实践和成效，要从从可持续发展管理、品质服务、环境生态、人才价值、社会公益等个维度展现。据中诚信绿金评级报告显示，中诚信绿金给予正荣地产的ESG等级为BBB，在房地产开发和园区开发行业企业中，居于前列。

但从发展现状来看，国内房地产行业整体的ESG发展水平尚处在早期阶段。一方面，目前房企ESG发展的规模效应仍相对突出。而中小房企的ESG仍有较大的发展和成长空间。另一方面，ESG所代表的长期价值投资和可持续发展理念，并不能带来明显的短期收益，需要评级、相关绿色金融的细则补充其发展。

一国内第三方评级机构人员告诉记者，从7月起，各评级机构已按照《绿色债券支持项目目录（2021）》开始评级。新版绿债目录不再将煤炭等化石能源项目纳入支持范围，使我国绿色债券标准更加规范、严格，实现了与国际主流标准的一致。

另外，新版目录也将“超低能耗建筑建设”“绿色建筑”“建筑可再生能源应用”“装配式建筑”“既有建筑节能及绿色化改造”“物流绿色仓储”等建筑节能与绿色建筑收入其中，成为机构ESG评级、绿债评级的参考。

2021最新版目录有效降低了绿色债券发行、交易和管理成本，提升了绿色债券市场的定价效率。受此影响，今年下半年或将迎来房地产企业发行绿色债券的窗口期。

“漂绿“疑云与绿色溢价

绿债热下，上海交通大学上海高级金融学院邱慈观指出：企业绿债也有难以摆脱的问题，而“漂绿”疑云即为其一。

“漂绿”产生一是与国际绿债市场的治理模式有关，目前的民间治理模式被认为太自由，造成发债所募资金流入项目的绿色真实性不足。二是某些国家对绿债采取相对宽松的界定，造成发债所募资金未能全数流入绿色项目。

事实上，房企发行绿债也存在“漂绿”疑云，绿色债券投向绿色建筑领域占比仍偏低。

根据气候债券倡议组织（CBI）数据显示，2020年全球绿色债券投向绿色建筑的占比约为30%，在亚太区占比高达49%，而这一数字在我国不到10%。2019年，中国发行了3862亿元绿色债券，投向建筑节能与绿色建筑领域的占比仅约为6%，远低于国际上投向同类建筑的占比水平。

目前，房企发行绿色美元债的用途大多是“现有债务再融资”，即借新还旧。

例如旭辉控股表示，其此次发行美元绿色优先票据募集的资金将根据其绿色融资框架将票据发行所得款项净额用于现有债务再融资(包括支付与同步要约购买有关的款项)，合景泰富和弘阳地产也都表示绿色美元债的资金用途主要就是债务再融资。

这意味着目前房企发绿色美元债所募集的资金真正用于绿色项目的并不多，该方面发展还有极大提升空间。

双碳大背景下，必定会带来能源的转型、行业的变革，能耗高的钢工业、水泥工业都将进行变革，比尔盖茨曾提出一个“绿色溢价”的概念，指会产生碳排放的产品与不会产生碳排放的替代品之间的成本差异。

对房企来说，可能是电力的绿色溢价、各种建材的绿色溢价、水泥的绿色溢价等等。绿色溢价的高低，取决于要替代的东西是什么，以及用什么替代。

绿色溢价会不会影响到市场，中原地产首席分析师张大伟表示，虽然绿色发展是政府鼓励的方向，房企也在积极尝试，但建安的成本并不高，因此，绿色溢价并不会明显，对市场影响不大。

但是，在政策相对的扶持下，对于那些以绿色建筑为战略方向的房地产和建筑企业或能更多享受绿色金融的各种支持，将有越来越多的房企采用ESG发展理念。

可以预见的是，绿色债券规模将会继续扩容，成为融资的重要补充渠道。“漂绿”的现象也会一直存在，所以作为目前作为国家重点调控的对象，房地产绿色债券领域仍存在政策收紧的可能。