房地产项目沙盘

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　　项目的沙盘是项目在真实场景完全呈现之前的具体表现。如果客户单用语言想象不出来，那就具体表现出来，四处看看。 　　

　　做沙盘就是这几点。当然，第一是如实呈现的，这使得沙盘更接近实际规划，使客户充分树立形象。第二是一个震撼的尺度，或者说是一个吸引眼球的过程，整体的尺度，建筑的高度，各种灯光的表现等等。第三是一个温和的美化。沙盘一定要比实体强。还有一些适当的美化。最常见的是将建筑适当缩小，使建筑空间和花园更大。最后是一种新颖的技术，什么七彩灯，机械机芯，发光二极管。等一下。 　　

　　总规沙盘的6个注意事项 　　

　　1、比例适度调整，大楼间距，大园林，大水系 　　

　　适度的规模调整，建筑间距，大园林，大水系，任何楼盘基本都是这么干的。别傻了，只是一对一的数据，会让建筑特别密集。任何商品房，任何能力的客户，谁不想住在更好的环境里？ 　　

2、园林要有设计，有功能分区

园林要有设计，有功能分区。如果是大盘的话，总规沙盘里面倒是不要求那么细，反正郁郁葱葱的就好。但是尽量还是要有些功能分区的体现，哪里是走车的，哪里是人行的观赏的，哪里是公园，哪里是儿童活动区，哪里是水系，哪里是主要的运动场所，这样讲出来会显得饱满一点。

3、细节品质要控制

细节品质要控制，这是必须的。反正沙盘验收的时候你要仔细看，哪里看起来特别粗糙或者特别假，一定要注意到，该返工的返工。这种情况是常见的。

4、灯光暖、冷、点、泛效果

灯光的暖色光、冷色光、点式光源、泛光源，都要搭配好，看起来又漂亮又真实，具体的灯光使用规则咱们不讲哈，我也讲不太好，但是一个专业的沙盘公司，他会把灯光当做一个重点给你提报的。到时候你看着自己再斟酌就好了。举一个最常见的例子。咱们是不是看到很多沙盘，楼体的灯光一下子就全亮了，都是一个颜色？这个就是不对的，你去哪个小区看，透出来的灯光能是一样的啊？万家灯火的效果，就是有暖光，有冷光，有的还是黑的，有的是整个屋不开远远地透着一点弱光。这样搭配起来就好看了啊。

5、灯光分区域，配合销讲节奏

灯光分区域，按一个路就亮了，在按一个在售的那一期就亮了，再按一个配套就亮了，等等吧，就是为了配合销讲，让客户更清晰的可以看到。

6、科技应用

科技的应用，好的科技应用可以让人眼前一亮。但是必须保证效果好，前面刚说完，不多说了。

1、比例适度调整，大楼间距，大园林，大水系，楼体还原度高

2、楼体还原度高，建筑材质清晰可见

这个就比较重要了。因为到了分期沙盘了，他就会显示得很大了，客户也在清晰的看这个项目了，尽量把楼体做漂亮。我以前在盯沙盘的时候，尤其在意喷漆效果和贴面效果，会非常认真地选颜色，在灯光下看，在自然光下看，都要对比很多次，实际做好之后还有可能修改。就是为了呈现更好的效果。

3、园林还原度高，与园林设计契合优化

园林的还原度也要高，既然做到分期的沙盘了，说明整体规划和园林规划都已经完全确定了，总规里面咱们控制不了，分期这边应该很清楚啊，那就还原加美化，尽量保持跟实际园林设计的结构保持一致。

4、够大，可以清晰指出单元、楼层、户型的位置

还有就是够大，客户站在那里，销售可以清晰的指出单元、楼层、户型的位置。这就是总规沙盘和分期沙盘的区别，客户看到这一步其实已经有目光逐步从项目整体聚焦到房子上了，你不要搞得太小不好辨别，那跟总规就没什么区别了。

5、生活场景还原度高，各功能清晰可见

生活场景还原度高，各个功能清晰可见，搞点小汽车啊，人啊的模型，沿街商铺打上招牌，多弄一些人气儿出来，销售也可以讲未来您居住的时候，可以在这干嘛，在那干嘛，有什么事了可以去哪里之类的。

其实这个东西如果在一般的项目，我很少建议做哈，就是大家看别的项目都有，就纷纷的都要做。从实际应用上来说，我也将不太清楚他的功能到底有多么重要，你说不重要吧，他还能更好地还原户型，你说重要吧，他跟户型图和样板间的部分功能是重合的。

如果非要做，就简单说说。

1、首先选取主力户型，也要控制数量，一般的最多做4个也就够了，不然一平米一个，你也不知道给放在哪里。

2、别墅、LOFT等复杂的户型结构清晰，哦对，这个还是应该做一做的，看我刚才说过的话又得往回收，啪啪的打脸啊。有些户型，结构真的挺复杂的。光是靠户型图，甭说客户搞不清楚，我也搞不清楚，做个模型还是挺有必要的。比如前几年特别流行的叠拼小别墅，两户叠着成为一个结构，还都独立入户，还都自带小院。我看完图也想象不出来咋出来的，直到现场看了样板间才明白。这个还是有必要做一做的。

3、家具比例适当调整，显得宽敞。连样板间的家具也一样，如果你的尺度不是足够的宽敞，家具都是要调整比例的，把空间给留出来，当然还是那个原则，别太过分，不要让人觉得根本不是人类居住的尺寸，适当缩一点就得了。

4、要选风格，风格要契合目标客群的审美，其实还有流行趋势的审美，很久以前是大欧式，后来又什么托斯卡纳，田园风，现代极简，性冷淡风，多考虑考虑，一旦做出来就不可以更改了。